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原创：住房和城乡建设部法例司副司长 陈伟编者按5月28日，十三届全国人民代表大会三次集会高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从差别角度对物业治理运动举行了一系列的规范和调整，奠基了物业治理的民事执法基础。在民法典分编长达三年的编纂历程中，陈伟副司长代表住房城乡建设部到场了民法典与物业治理相关编章的制定、修改和论证事情，抓住每一次时机就优化物业治理的法治情况建言献策。

克日，陈伟副司长凭据到场民法典立法事情的亲身履历，联合其恒久从事物业治理实践操作、制度建构和理论研究的富厚履历，撰写了《民法典视野下的物业治理》一文，以全新的思维、全面的视角剖析了民法典与物业治理的关系。中国物业治理协会微信平台经授权，首次分期陆续公布该文。

让我们追随陈伟先生的眼光，一起重温民法典对物业治理生存价值的立法表达，一起探索民法典对物业治理未来生长的执法指引。民法典为物业治理提供了什么？无论是为当下物业治理正名，还是为未来物业治理开道，民法典的焦点作用都在于：奠基物业治理的民事执法基础。详细地说，民法典为物业治理奠基的执法基础，是由五大执法基石组成的。基石之一：民法典是业主基本权利的宣示法。

列宁说过：宪法就是一张写满人民权利的纸。如果以此类推，民法典就是一张写满人民民事权利的纸。民法典是民事权利的宣言书，其效力自然及于作为公民的业主。

民法典对业主基本权利的宣示，不仅集中体现在物权编“业主的修建物区分所有权”一章，同样可以在总则编、条约编、人格权编和侵权责任编中找到依据。民法典对业主基本权利的掩护，不仅通过静态的权利宣示来体现，而且通过动态的生意业务规制来调整。

一个典型的例子，是关于业主解聘物业服务企业或者其他治理人的权利，民法典除在物权编中明确划定业主解聘权及其配合决议（多数而非全体）的表决规则之外，还在条约编中划定业主对物业服务条约的（片面）任意排除权，而作为平等条约主体的另一方当事人——物业服务人则无此项对等权利，民法典正是通过这种不完全对等的倾斜性制度摆设，来宣示对业主基本权利的特别掩护。基石之二：民法典是物业服务市场的促进法。市场经济是法治经济。

民法典是市场经济的基本法，不仅为民商事运动提供基本遵循，而且为建设市场经济秩序提供健全的制度框架。物业治理是市场经济的产物，物业服务市场是现代服务市场的组成部门，物业服务市场行为，既要遵循自愿、公正、意思自治和老实信用等条约行为的基本原则，也要切合物业服务生意业务自身特有的商业规则。

正是源于这种认识，此次民法典的编纂，在分析物业服务市场生长存在问题并充实吸收物业服务条约纠纷审判履历的基础上，将“物业服务条约”作为典型条约在条约篇中设置专章予以规范。民法典对物业服务条约行为的特别划定，体现了“法不克制即为执法允许”的私法自治原则，掩护了物业服务市场主体的产业自由、契约自由和商业自由，有利于规范物业服务市场秩序，维护物业服务生意业务宁静，淘汰物业服务生意业务成本，优化物业治理营商情况，促进物业服务业的高质量生长。

基石之三：民法典是物业权益损害的救援法。法谚云：没有救援，就没有权利。

民法典中划定的大量普适规则和特殊规则，是业主和物业治理人民事权益受到侵害之时寻求救援的执法依据。“民事主体的人身权利、产业权利以及其他正当权益受执法掩护，任何组织和小我私家不得侵犯”，这一民事权利执法掩护原则，是贯串于法典始终的立法精神。

民法典关于小我私家信息受执法掩护的划定，是物业服务企业在收集、使用、加工和传输业主信息时不行触碰的红线；民法典关于恶意勾通的民事执法行为无效的划定，是相关市场主体主体到场物业服务市场运动应当守住的底线；民法典将普通诉讼时效延长为三年的划定以及对分期推行债务诉讼时效期间的起算划定，为物业服务企业行使物业服务费追索权提供了更为合理充实的时效空间。应当特别指出的是，针对实践中存在的侵害业主权利的现象，为了防止物业服务人滥用治理权，民法典第九百四十四条专门划定了“物业服务人不得接纳停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”的克制性条款；针对修建物、构筑物因维修、治理不善导致业主和使用人人身和产业损害的现象，民法典在侵权责任编中设专章划定了侵权人和治理人（包罗物业服务企业）的侵权责任。

基石之四：民法典是物业定分止争的裁判法。定分止争是民法典的基本功用。充实发挥民法典定分止争的作用，必须处置惩罚好民法典与司法裁判的关系：一方面，民法典是掩护民事主体权益的裁判依据，民法典是民事司法裁判的基本执法准则；另一方面，司法裁量权受民法典的规范和制约，法官不得逾越民法典任意司法。

此次民法典编纂的一个显著特征，就是全面总结我国的司法实践履历，大量整合和吸收最高人民法院民事审判领域现有司法解释的合理内容，不失时机地上升转化为执法划定，以强化民法典对司法审判运动的指引，制止立法本意与司法实践相背离的尴尬局势。我们应当注意到，民法典的实施，使得以后人民法院裁判物业治理纠纷案件所依据的法源，发生了两个显著的变化：一是，凭据民法典第十条的划定，物业治理相关政策不能在法院裁决中引用并作为讯断依据，而物业服务的生意业务习惯，在不违背公序良俗的情况下，可以在司法机关处置惩罚物业治理纠纷中予以适用；二是，最高人民法院关于审理修建物区分所有权纠纷和物业服务条约纠纷案件详细应用执法的两个司法解释（即法释【2009】7号和法释【2009】8号）中的许多内容，已经成为民法典物权编和条约编的详细法条。基石之五：民法典是物业法例规章的上位法。民法典作为保障私权利的国。

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